Ресурсы всегда ограничены, а желания всегда безграничны.
/ Жизненная мудрость /
 
Главная Направления Партнерство Контакты


Управление недвижимостью
Девелопмент как бизнес
Привлечение инвестиций
Недвижимость в Англии
Недвижимость в Израиле
Консалтинг & маркетинг
Коллекция исследований
Коллекция бизнес-планов
Аналитика и публикации
Английское гражданство
Работа в Великобритании
Эксклюзивные VIP-туры
Опыт наших путешествий

Наши энциклопедии и
новостные проекты:

Все об Англии
Все о Шотландии
Все о Франции
Все об Испании
История России
Все города России
Конституция России
Антикварные книги





Рейтинг@Mail.ru


Что нам стоит дом построить


Рынок строительных и околостроительных компаний имеет ряд особенностей, не повторяющихся в других секторах экономики. Чисто строительные компании делятся, причем достаточно четко, на два вида: крупные (те, которые имеют постоянный штат рабочих и собственную строительную технику) и малые (состоящие из 2-3 человек и разрастающиеся до нужного размера только на время исполнения заказа).

Больших компаний на рынке немного и они достаточно известны: "Интеко", "Конти", "Дон-Строй", СУ-155, "Декра", “Крост” и подобные. Эти гиганты имеют в штате сотни человек собственного персонала и со стороны нанимают лишь рядовых рабочих, отдавая предпочтение гастрабайтерам из Белоруссии, Молдавии, Украины. Зато инженерами, конструкторами, технологами, специалистами по вентиляции и кондиционированию они укомплектованы полностью. Такие компании обеспечены собственной техникой за исключением разве что серьезного подъемного оборудования (речь идет о башенных кранах, которые чаще всего принадлежат другим организациям, профессионально занимающимся сдачей в аренду строительной техники).

Маленькая компания, коих на рынке существуют сотни, обычно состоит из генерального директора, бухгалтера и двух-трех специалистов в какой-либо строительной области. Большую часть времени в году эти люди занимаются поиском заказов. Получив подряд, компания в короткий срок обзаводится арендованной техникой (машинами, бульдозерами, экскаваторами, компрессорами и т.д.), нанимает на временную работу необходимое количество квалифицированных рабочих (чаще всего, не проживающих в Москве) и приступает к выполнению подряда. Таким образом ведется практически все коттеджное строительство, возведение малых торговых центров, небольших офисных и административных зданий, строительство торговых павильонов.

Кроме того, необходимо помнить, что любое строительство - это самое развитое направление в плане аутсорсинга (привлечения сторонних компаний на субподряд). Число субподрядных договоров по одному объекту может достигать нескольких десятков. Подрядчиком перед вами выступает одна компания, а рытье котлована, фундаментные работы, инженерные работы, изготовление и монтаж металлоконструкций, отделочные работы, прокладку сетей осуществляют совсем другие. В данном случае работа подрядчика сводится к координации действий привлеченных субподрядчиков.

По этим причинам строительную компанию малого формата практически невозможно продать - она не наполнена активом, который имеет смысл покупать. А вот по средним и крупным строительным организациям прецеденты продаж существуют. Но относятся они только к региональным фирмам. Речь идет о компаниях, обладающих основными средствами, производственными мощностями, собственной строительной техникой, проектным потенциалом. Без выхода на рынки Москвы, Московской области или Санкт-Петербурга такие компании не в силах развиваться дальше самостоятельно и вынуждены искать стратегического партнера-инвестора. Заканчивается такой поиск обычно поглощением. Лидером в этом является столичный холдинг "Интеко", который под руководством Елены Батуриной уверенно год за годом выстраивает технологическую цепь из приобретаемых предприятий, добиваясь контроля над полным циклом всех строительных проектов.

Что касается околостроительных компаний, то необходимо резюмировать, что заводы по производству строительных материалов, можно сказать, являются бестселлером продаж в последние два года. Либо частные инвесторы, которых привлекает доходность бизнеса, либо крупные московские строительные компании, выстраивающие вертикально-интегрированную цепочку (в первую очередь имеется в виду все тот же "Интеко") охотно поглощают перспективные региональные компании по производству стройматериалов. Лидерами продаж в секторе околостроительных компаний являются заводы, производящие цемент (это обусловлено динамикой московского рынка, где ежегодно возводится порядка полутора сотен объектов, состоящих на 30-70% именно из этого материала) и предприятия, специализирующиеся на деревообработке (здесь движущей силой являются рынок загородного коттеджного строительства и повышающийся уровень требований к отделке в секторе городского жилья).

Подводя общий итог, надо сказать, что рынок строительных и околостроительных компаний демонстрирует уверенность в собственных перспективах. Объясняется это просто: до тех пор, пока высокая стоимость нефти на мировом рынке будет обеспечивать России входящий денежный поток, вырученные от продажи природного ресурса доходы будут инвестироваться в самый надежный и устойчивый актив, коим, безусловно, является недвижимость. Это справедливо для обоих секторов экономики (и частного, и государственного) и для всех видов недвижимости - торговой, офисной, складской, производственной, жилой, развлекательного назначения, загородной. А значит, в ближайшее время расцвет строительного рынка и смежных с ним отраслей экономики сохранится.

- В последнее время много говорится о грядущем падении цен на недвижимость. Как это может отразиться на состоянии рынка купли-продажи готового бизнеса, связанного со строительством (имеются в виду не только крупные подрядчики, но и небольшие фирмы, занимающиеся постройкой загородных домов; компании, специализирующиеся на производстве и продаже строительных материалов, агентства недвижимости)?

Резкого и внезапного падения цен на рынке недвижимости не будет. Слишком много участников рынка заинтересованы в том, чтобы этого не случилось, они внимательнейшим образом отслеживают ситуацию и у них достаточно ресурсов, чтобы удержать ее под контролем. Но главная причина заключается в том, что все макроэкономические показатели Российской Федерации предполагают как минимум стабильную ценовую ситуацию на рынке недвижимости.

Единственный вариант развития событий, когда что-то случится с рынком недвижимости – это системный финансовый кризис (например, порожденный нерасторопностью государства в сфере управления банковским сектором экономики). Но даже в этом случае цены на строительные материалы и строительные услуги не изменятся кардинально. Может произойти увеличение оборотов у профессиональных девелоперов и риэлторов вследствие роста числа продаж строительных проектов и недостроенных зданий. Объемы же производства стройматериалов продолжат наращиваться, так как их доля в стоимости квадратного метра помещений незначительна (обычно 15-30%).

Рынок купли-продажи готового бизнеса, связанного со строительством, будет расти. Объективными причинами тому станут: общая экономическая активность, внятная структуризация рынка и его сегментирование, повышение уровня цивилизованности в управлении жилыми, торговыми и офисными комплексами, увеличение объемов финансирования строительства за счет западных ресурсов, рост региональных рынков.

- Прогнозируется ли изменение цен и количества продаваемых строительных, риэлтерских фирм, компаний по производству и продаже стройматериалов?

Количество сделок по продаже эффективных компаний будет расти, это объективный путь развития любого рынка. О ценовых тенденциях говорить трудно, поскольку цена всегда определяется качеством и перспективностью бизнеса как товара.

- Как может отразиться на рынке купли-продажи готового бизнеса, связанного со строительством жилья (в том числе загородной недвижимости), принятие пакета законопроектов о развитии ипотечного кредитования, находящегося сейчас на рассмотрении в Государственной Думе?/b>

Любые законы, если они свежие и актуальные, положительно влияют на рынок и его игроков. Принятый пакет и его часть, оставшаяся на осеннюю сессию парламента, имеют существенные предпосылки для увеличения оборота капитала в секторе жилой недвижимости, а это, в свою очередь, должно стимулировать инвесторов. Мы еще не стали свидетелями прихода на рынок крупных западных игроков, в том числе кредитных организаций и инвестиционных фондов. Рост оборотов и ускорение движения капитала влечет за собой увеличение числа транзакций (то есть количества сделок, когда реально меняется собственник объекта), отсюда – бурное развитие агентств недвижимости, риэлторских компаний и частных посредников.

- Насколько сложен сейчас вход новых игроков на рынок строительства, рынок производства/продажи строительных материалов, рынок предоставления посреднических услуг по купле-продаже недвижимости? Насколько там сильна конкурентная борьба?

Выход на рынок строительства и производства стройматериалов сейчас осложняется двумя факторами. Во-первых, старт такого бизнеса нуждается в серьезных объемах собственных и привлеченных финансовых ресурсов (и даже неглубокий летний банковский кризис поставил ряд компаний в трудное положение). Во-вторых, административные барьеры, системно возводимые местными властями в любом городе страны, не позволяют предпринимателю воспринимать рынок как свободный. Все прекрасно понимают, что не каждая площадка под застройку является общедоступной, не всякая компания может выиграть конкурс на получение генерального подряда, не всякий тендер имеет целью выявить объективного победителя.

Но справедливости ради надо заметить, что игроков на рынке производителей стройматериалов, равно как и на строительном рынке, не очень много, поэтому и серьезной конкурентной борьбы на сегодняшний день там не наблюдается. Крайне невелико число полноценных девелоперских компаний уровня "Капитал Групп", "Форум", или "МИАН", достаточно малочисленны и сектора смежных организаций – проектировщиков, конструкторов, архитектурных бюро.

Что касается сектора риэлторских компаний, то здесь все значительно проще. Агентство недвижимости, не занимающееся собственными строительными проектами, представляет собой совокупность персонала с определенной квалификацией (при этом необходимо учитывать, что профессии "риэлтор" не существует и ее невозможно получить ни в одном учебном заведении), оплаченных рекламных площадей в средствах массовой информации и постоянно пополняемой базы данных сдающихся в эксплуатацию объектов. Таким образом, создание собственной риэлторской компании несильно отличается по затратам и процедурам от частного сыскного бюро: офис, мебель, техника и кадры. Собственно говоря, последние и определяют успех всего проекта в ближайшей и отдаленной перспективе.

Посреднические услуги на рынке недвижимости всегда востребованы и постоянно развиваются. По сравнению с мировыми показателями у риэлторской деятельности в России еще очень большой потенциал роста.

- Какой минимальной суммой необходимо обладать инвестору для того, чтобы выйти на эти рынки? Какова доходность таких инвестиций?

Для выхода на девелоперский рынок нужны деньги, причем всегда немалые. Но и рентабельность бизнеса, безусловно, стоит того, чтобы эти финансы найти. В цифрах условия выхода и доходность будут выглядеть примерно так: входной билет на рынок - от 2 до 10 млн. долларов США, рентабельность - 30-50% годовых.

Разумеется, существуют проекты, у которых рентабельность зашкаливает за 100%, равно как случаются и откровенно провальные проекты. Причины успехов всегда кроются в грамотности маркетологов, придумавших концепцию объекта недвижимости и сумевших предсказать будущее района, в таланте юристов, застраховавших максимум потенциальных правовых рисков, в опытности службы заказчика, нашедшей хорошего генерального подрядчика, в правильной работе финансового директора, обеспечившего поступление денежных ресурсов в проект, и, конечно же, в связях собственника бизнеса с местными органами власти, сумевшего достать изначально перспективную площадку. Собственно говоря, причины неудач содержатся в этом же списке, только каждый пункт нужно перефразировать в противоположную сторону с добавлением частицы "не".

- Сохранится ли описанная Вами тенденция в течение ближайшего года?

Все описанные выше тенденции сохранятся на рынке в течение ближайшего года. Кроме того, нет объективных оснований рассчитывать на их кардинальное изменение и в последующие годы, по крайней мере, до очередных президентских и парламентских выборов.


















Adelanta Consulting Group © 1982-2022 - Все права на зарегистрированные
товарные знаки "Аделанта" и "Adelanta" принадлежат ООО "Аделанта-Консалтинг"