Куй железо, если не можешь ковать золото.
/ Народная мудрость /
 
Главная Направления Партнерство Контакты


Управление недвижимостью
Девелопмент как бизнес
Привлечение инвестиций
Недвижимость в Англии
Недвижимость в Израиле
Консалтинг & маркетинг
Коллекция исследований
Коллекция бизнес-планов
Аналитика и публикации
Английское гражданство
Работа в Великобритании
Эксклюзивные VIP-туры
Опыт наших путешествий

Наши энциклопедии и
новостные проекты:

Все об Англии
Все о Шотландии
Все о Франции
Все об Испании
История России
Все города России
Конституция России
Антикварные книги





Рейтинг@Mail.ru


Риэлтор, сын ошибок трудных


Риэлтор, несмотря на модное современное название, обычный посредник на рынке купли-продажи недвижимости. Именно к нему чаще всего приходит информация о спросе и предложении помещений на рынке. И на этом этапе он узурпирует ее по максимуму. То есть вам не раскроют практически никаких подробностей об этом объекте (речь идет не о жилье, а о коммерческой недвижимости) – чаще всего риэлтор его еще не видел, но адрес он вам тоже не даст, а то не дай Бог вы купите эту недвижимость без его участия... Данные о помещениях имеют обычно сильно упрощенную или искаженную форму. Чаще всего сюда входят: примерное местоположение, метраж (зачастую тоже весьма примерный) и стоимость.

Если вы когда-нибудь пользовались услугами зарубежных риэлторов, то вам будет тяжело перестроиться на работу с российскими маклерами. Слишком велика разница в подходах к выполнению работ. Имя у этой разницы – мультилистинг. Этот заморский термин означает открытую и абсолютно доступную для всех электронную базу данных, куда продавцы недвижимости сбрасывают свои предложения, во всех подробностях рассказывая о товаре. Вы можете даже приехать к покупателю и походить по зданию, потрогать стены и посмотреть на все коммуникации. И только придя к взаимному согласию, ударив по рукам с продавцом, вы звоните своему риэлтору и поручаете ему заняться процедурой оформления сделки. То есть ваш риэлтор выступает уполномоченным агентом или юрисконсультом. К сожалению, российские маклеры страшно далеки от этого. По их собственным признаниям мультилистинг противоречит природе российского риэлтинга.

Итак, вас угораздило обратиться в риэлторскую компанию с просьбой подобрать вам какое либо помещение. Первая проблема возникает на этапе подписание договора об оказании риэлторских услуг. Стандартного договора не существует и каждая компания предложит Вам свой. Практически по каждому договору вы обязаны риэлторам платить, платить и не просто платить, а за все платить. При этом вам платить никто из них не будет. А проценты вы им платите за подбор помещения. Небольшой процент - 1-5% (реже – до 8%), в денежных единицах будет выражаться крупной цифрой. Готовы ли вы платить двадцать или тридцать тысяч долларов только за подбор помещения (стоимость помещения обычно превышает миллион) без оказания каких-либо других услуг? Если вы об этом скажете многоуважаемому посреднику, в лучшем случае в качестве одолжения вам предложат экспертизу документов и сопровождение сделки. Правда, юридическая фирма окажет эту услугу за более скромную сумму. Следующий момент - риэлторская компания не несет ответственности, если вы приобрели через нее здание с "черной" историей. При этом они могут знать об этом, но умышленно вам не скажут. Все эти и другие тонкости достаточно хорошо завуалированы в договорах, и ваша задача - их рассмотреть, в связи с чем могут быть предложены следующие варианты.

У вас в штате нет юриста? Вы не очень хорошо разбираетесь в составлении договоров? Первые денежные знаки уходят какой-нибудь фирме, оказывающей юридические консультации. Обработка каждого договора и получение консультаций - за отдельную плату. Чем в большее количество риэлторских компаний вы обратились - тем больше средств у вас ушло на содержание юристов-консультантов. Но это еще не все затраты на этом этапе. Подумайте, а каковы ваши временные затраты и моральные издержки.

Другой вариант - у вас в штате есть юрист. В зависимости от количества договоров он "убьет" от двух до бесконечности часов на их проверку и выработку рекомендаций. Эти часы оплачиваете лично вы, а юрист вообще-то был нанят для оказания юридического сопровождения основной деятельности вашей компании.
Можно попробовать создать свой образец договора, и попробовать предложить его риэлторским компаниям. Опять затраты на юристов, да еще не все захотят подменять свой договор вашим. Почему? Потому что либо риэлторская компания слишком крупная, и принятие каких-либо решений в изменении собственных договоров равносильно для них катастрофе, либо компания маленькая и юриста у них в штате нет (и денег на консультации, соответственно, тоже).

После долгих мучений, синтаксического и фонетического анализа некоторых терминов, вы наконец подписали договор. Думаете что помещения повалятся на вас как дождь на голову? Правильно думаете. Только валиться вам будет все подряд. Вам нужен определенный район города - пришлют все. Опять потраченное время по поиску в списках помещений в необходимом районе (за что им плачу 30 штук… все приходится делать самому… у них нет времени на сортировку - стандартный ответ).

Выбрали помещение, звоните уточнить детали (электричество, газ, пар, кондиционеры, мощность этих систем, год последнего ремонта и так далее). Почему-то эти данные сразу представить не могут - забыли спросить у собственника. Пара дней, и вы обладатель данной информации. Сколько дней прошло после первого обращения к риэлтору?

Кота в мешке никто покупать не будет - надо поехать посмотреть объект. На согласование всех деталей может уйти один час, может день, а может и больше недели (формулировки оттягивания момента показа - собственник уехал, собственник занят, времени нет - где-то это уже было..., а кто поедет смотреть, а как фамилия..., а данный сотрудник отсутствует). Кстати, не пытайтесь дозвониться до риэлтора до одиннадцати часов дня и после пяти вечера, ваши шансы его застать на рабочем месте ничтожны.

Выезд на место. В течение всего времени пока вы едете, риэлтор, ни умолкая ни на минуту, говорит вам, что это самый-самый… эксклюзив, облико морале, Париж и Лондон отдыхают, покупайте скорее, а то объект перехватят, потому что его уже больше года продают и все о нем знают. Кстати, если что-то продают больше года, это должно насторожить. Но… посмотрели, пощупали, и поняли что это не то. Здесь-то вас умный риэлтор и спросит: а с кем заключен договор? С генеральным? А вы кто? Сотрудник? Так у вас нет права подписи просмотрового листа. А почему генеральный не поехал? (как будто ему больше делать нечего, кроме как кататься целыми днями и смотреть).

А иногда вам объявляют, что просмотр платный и вы теперь должны денег (чаще всего около 10 долларов) риэлтору – он же время свое потратил… А то, что его время стоит раз в пять дешевле, чем время тех, кто покупает недвижимость, риэлтору даже в голову не приходит...

И все эти проблемы возникают еще до покупки объекта. Вывод. Услуги, которые вам представляет риэлторская компания, тех денег, которые они просят, не стоят (добавьте сюда еще стоимость вашего времени). Именно поэтому их "кидают" чаще, чем всех остальных.

Кстати, вы никогда не задумывались, почему на риэлторов нигде не учат? Когда я говорю «не учат», подразумевается нормальное высшее учебное заведение и пятилетний срок, проведенный в его стенах, а не месячные или двухнедельные курсы, после окончания которых выдают некую бумажку. На риэлторов не учат потому, что это – не профессия и не специальность. Риэлтор на Западе – это консультант по маркетингу, реже – юрист, занимающийся оформлением вашей сделки. Риэлтор в России – это человек без высшего образования или человек, которому образование впрок не пошло, поскольку он по какой-то причине выбрал другой род занятий. В Москве в риэлторах ходят в основним отставные военные и тетеньки неопределенного возраста, оставшиеся невостребованными в новых коммерческих условиях. Их бывшие хозяева уже сделали выбор относительно этих товарищей. Теперь выбор за вами.

Между прочим, со следующего года государство отменяет лицензирование риэлторской деятельности, фактически признавая этим, что серьезной угрозы для граждан страны маклеры по недвижимости представить не могут. А значит необходимости как-то контролировать эти чисто рыночные отношения незачем.
Сами риэлторы подняли по этому поводу небывалой шум в специализированных средствах массовой информации, особенно в Интернете. «Как же так? - возмущаются они. – Теперь любая фирма может оказывать риэлторские услуги?! А вдруг они не профессионалы? А вдруг их наплодится видимо-невидимо, они отобьют у нас клиентов, кинут их, а впечатление испортят обо всех риэлторах разом!»

По поводу профессионализма мы уже поговорили выше, а остальные аргументы смотрятся в разгар капитализма просто смешно. Вы допускаете аналогичную ситуацию, скажем, с кредитными учреждениями? Представьте себе на минутку, что отменили лицензирование банковской деятельности. Разумеется, образовалось множество новых маленьких неустойчивых и никому неизвестных банков. Ну и что? Вы лично броситесь нести свои сбережения в какой-нибудь зарегистрированный сегодняшним утром Пупкин-банк с уставным капиталом в двадцать три доллара, пусть даже обещающий сумасшедшие проценты по вкладу? Вряд ли, если вы, конечно, не последовательный и верный приверженец money-show типа «МММ» и им подобных. Наверное, все-таки за последние десять лет у вас уже сформировались предпочтения в банковской сфере и представления о надежности некоторых кредитных организаций. И никакой новый банк без определенного стажа безупречной работы по специальности не сможет завоевать ваше доверие.

То же самое и с риэлторами. Тревогу бьют только те из них, кто не смог за долгий срок сформировать достойное впечатление о себе. Это те компании, где нет высокой дисциплины и самоорганизованности, нет стратегических целей и нет представления о путях достижения этих целей. Если риэлторская компания не вкладывает деньги в собственную недвижимость, а работает исключительно в качестве посредника, она обречена. Потому что ее специалисты надеются «срубить» денег на разовой сделке, а если повезет, то на двух-трех. Рынок неминуемо оставит их за бортом успеха. Вопрос только в том, успеют ли они заработать на вас.

















Adelanta Consulting Group © 1982-2022 - Все права на зарегистрированные
товарные знаки "Аделанта" и "Adelanta" принадлежат ООО "Аделанта-Консалтинг"